Six mois pour louer un 3-pièces avec 2 salaires de cadre en région parisienne : la pénurie de logements s’invite au cœur de la présidentielle. Mais nous n’avons probablement pas touché le fond, car gouvernement et candidats proposent toujours plus de subventions et d’interdictions.
Marion Mercier est juriste, son compagnon est ingénieur en cybersécurité. Il leur a pourtant fallu 6 mois de candidatures sans réponse avant de signer en septembre à Rueil-Malmaison. Foncia n’a plus que 55 logements à louer dans tout Paris. Sur PAP, un deux-pièces de 30 m² dans le 10e arrondissement a reçu 1 717 prises de contact.
Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun parle lui-même de « la pire crise du logement que notre pays ait connue depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale ». Les promoteurs n’ont vendu que 19 356 logements neufs au 2e trimestre, le pire de leur histoire, soit 54 % de moins qu’en 2021. Moins de 300 000 logements ont été mis en chantier en un an pour un objectif de 400 000. « Le compte n’y est pas », concède Sébastien Lecornu. Du ministère aux QG de campagne, chacun y va de son remède. Presque tous aggraveront la crise.
Une pénurie artificielle
La crise est tout d’abord due à la location, qui a été rendue infernale pour les propriétaires. Depuis 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être loué. Les F suivront en 2028. Dans près de 70 communes, les loyers sont plafonnés, malgré la littérature abondante qui montre que ces mesures réduisent l’offre de logements. L’impôt sur les revenus locatifs peut dépasser 60 % pour les tranches les plus hautes. Et 726 communes exigent désormais un « permis de louer ».
On a ensuite rendu la construction rare et chère. Le plan local d’urbanisme (PLU), écrit par les élus locaux, fixe hauteurs et densités, contraignant drastiquement l’offre de logements neufs. En fonction des communes, le taux de refus des permis va de 6 % à 46 %. Selon une étude de CY Cergy Paris Université, l’offre de logements réagit 3 fois et demie moins à la demande en France qu’aux États-Unis. Une situation qui s’explique à 60 % par la rigidité des normes locales. La réglementation environnementale RE2020 renchérit la construction de 11 % et empêchera de bâtir jusqu’à 372 000 logements d’ici 2035. Aux abords des monuments historiques, l’architecte des Bâtiments de France (ABF) peut bloquer un projet d’un simple avis défavorable. Sans surprise, à l’échelle nationale, le neuf se vend désormais en moyenne 5 034 euros le mètre carré, hors d’atteinte de très nombreuses bourses, allant de 8 000 à 15 000 euros à Paris.
La clé confiée au geôlier
Le ministre reconnaît que l’encadrement des loyers entraîne « moins de rotation dans le parc et une raréfaction de l’offre ». Il n’est pourtant pas question d’y mettre fin. Pour l’avantage fiscal aux investisseurs qui porte son nom, lancé en février, alors que les promoteurs espéraient 4 000 ventes par mois, ils en comptent à peine 200.
Côté acheteurs, le prêt à taux zéro (PTZ) a été étendu en 2025 à tout le territoire. Sébastien Lecornu veut y ajouter un « PTZ parentalité » : jusqu’à 180 000 euros, accessible dès la grossesse et cumulable avec le PTZ classique. Quand l’offre est très contrainte par la loi, l’argent injecté dans la demande ne fait qu’augmenter les prix. Le dispositif Scellier a fait grimper ceux des terrains à bâtir de 8 à 10 % en 2 ans.
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement » pousse la logique jusqu’à l’absurde. Il permettra de déroger au PLU dans certains périmètres, mais seulement à l’initiative du maire et avec son accord. Or ce sont les édiles et leurs intercommunalités eux-mêmes qui écrivent le PLU. Rien n’empêche les communes d’autoriser la construction de plus de logements. Elles s’en sont gardées, souvent par pur électoralisme. Leur offrir de déroger à leurs propres règles revient à proposer au geôlier d’ouvrir la cellule si cela lui sied. Seule vraie bouffée d’air, environ 700 000 logements pourront rester en location si leur propriétaire s’engage à faire des travaux.
Le concours des fausses bonnes idées de la présidentielle
À droite, Bruno Retailleau part du bon constat : « il manque des logements ». Il veut supprimer l’encadrement des loyers, lever les interdictions de louer liées au DPE, diviser les délais par 2 et verser aux communes une part de la TVA sur chaque logement neuf. Des mesures qui se tiennent. Hélas, très vite son diagnostic déraille : « le maire signe les permis mais ne décide plus ». Il promet donc la « liberté de bâtir rendue aux maires », ceux-là mêmes qui ont écrit les PLU anti-construction. Il y ajoute des intérêts d’emprunt déductibles jusqu’à 100 % dès 3 enfants et un PTZ « ouvert partout ». On verse encore des milliards à la demande qui, faute de logements en plus, iront gonfler le prix. Édouard Philippe veut lui aussi doper la demande avec un PTZ à chaque naissance.
Lundi 28 septembre, au salon Batimat, Gabriel Attal reconnaît que « l’un des grands plantages du macronisme, c’est le logement ». Son remède consiste à reprendre la simplification « drastique » du projet de loi Kasbarian de 2024. Parmi ses mesures, ce texte confiait aux maires un droit de préemption (racheter un bien à la place de l’acheteur) sur les biens vendus à un prix jugé « excessif ». En Île-de-France, 270 permis (17 800 logements) sont à l’arrêt sur des terrains des communes ou de l’établissement public foncier régional. Leur prix, fixé au sommet du marché, rend aujourd’hui toute opération déficitaire, et le vendeur public refuse de le baisser. Renforcer encore le pouvoir des maires : drôle de simplification.
Au même salon, Marine Le Pen a promis de supprimer « un très grand nombre de normes inutiles, sclérosantes, contraignantes » et de ne garder le DPE, « totalement absurde », qu’« à titre indicatif ». Elle veut aussi abroger la loi SRU, qui renchérit le prix des logements privés. Mais sa grande idée reste la « priorité nationale » dans les HLM. Réorganiser la file d’attente ne crée pourtant aucun logement : il y a eu moins de 400 000 attributions pour près de 3 millions de demandes en 2025. Pour le reste, Marine Le Pen reste silencieuse sur l’encadrement des loyers et les PLU.
À gauche, on propose de renforcer tout ce qui a créé la pénurie. Jean-Luc Mélenchon déplore qu’on ait traité le logement « juste [comme] un marché ». Drôle de marché en France où on ne peut ni bâtir librement ni fixer son loyer. Il veut généraliser l’encadrement des loyers, rendre le permis de louer obligatoire, porter le quota de logements sociaux à 30 % et interdire les expulsions sans relogement.
Raphaël Glucksmann, lui, veut encadrer les loyers en zone tendue, taxer la vacance, élargir le droit de préemption et financer le rachat de foncier par les collectivités. Il veut également rétablir l’accessibilité universelle de tous les logements neufs, assouplie en 2018 pour réduire les coûts. Le neuf ne se vend déjà plus, il veut le renchérir encore.
Aucun grand candidat ne propose de retirer aux maires la main sur le droit de construire. David Lisnard promet de « simplifier totalement le droit de l’urbanisme » avec « un bonus à la densification ». Mais celui qui préside l’Association des maires de France prône surtout une « décentralisation radicale ». Pas un mot pour en finir avec les maires qui bloquent.
Répondre à une crise de pénurie par l’augmentation de l’offre
La sortie de cette crise du logement ne coûterait presque rien au contribuable. La France a besoin d’un droit de construire automatique dans les grandes villes, dès lors que le projet respecte des règles nationales simples. L’ABF doit être réduit à un rôle de conseil. La RE2020 doit être abolie, tout comme les interdictions de louer et les contrôles de loyers.
En Nouvelle-Zélande, la ville d’Auckland a autorisé la densification sur les 3 quarts de son foncier résidentiel en 2016. Quelques années plus tard, les loyers des logements de 3 chambres y étaient de 26 à 33 % inférieurs à ce qu’ils auraient été sans la réforme. La ville d’Austin, au Texas, offre un autre exemple des loyers qui chutent quand on légalise la construction de logements. Il reste 6 mois de campagne pour qu’un candidat ose enfin porter ce choc de liberté dont la France a tant besoin.
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