Pour la 1ère fois depuis 1944, les décès surpassent les naissances en France. En cause ? Un marché immobilier devenu le « premier contraceptif de la nation ».
L’année 2025 restera dans les annales comme celle d’une rupture historique. Pour la première fois depuis 1944, la population française a vu son solde naturel basculer dans le rouge : les décès surpassent désormais les naissances. Avec un taux de fécondité tombé à 1,56 enfant par femme — son niveau le plus bas depuis 1918 — le pays semble rejouer le scénario dénataliste des années 1930. Si les causes de cet hiver démographique sont multiples, un rapport récent de l’expert Bertrand Moine, Étude logement & natalité, identifie un coupable majeur : un marché immobilier exsangue, devenu le plus puissant contraceptif de la nation.
Une pénurie de logements sans précédent s’est abattue sur la France, provoquant une explosion des prix qui asphyxie les ménages. L’indicateur de pouvoir d’achat immobilier des primo-accédants vient sceller ce diagnostic : en 2025, un jeune couple a perdu 25 % de sa capacité d’acquisition par rapport à l’an 2000, et près de la moitié par rapport aux années 1970. Ce graphique illustre l’effondrement brutal d’une promesse générationnelle, transformant l’accès à la pierre en un parcours du combattant où le travail ne suffit plus à compenser l’envolée des prix.
Comme le souligne Bertrand Moine, cette crise agit comme une « bombe sociale à mèche lente » qui entrave la possibilité même de débuter sa vie adulte sous son propre toit.
Le « Giving Up » : quand l’avenir se dérobe
Dans son analyse, Bertrand Moine met en lumière un basculement psychologique profond qu’il nomme le « Giving Up » (le renoncement). Face à un immobilier devenu structurellement inabordable, une part croissante de la jeunesse ne se contente plus de différer son projet d’achat : elle l’abandonne purement et simplement. Ce renoncement marque une rupture avec les aspirations des générations précédentes. La propriété étant le socle de la projection dans le temps long, son abandon entraîne dans sa chute le projet familial. On ne bâtit pas une famille sur un sol meuble et incertain !
Pour établir ce constat, l’expert s’appuie sur une approche empirique croisant les données de l’INSEE avec les recherches économiques mondiales les plus récentes. Sa méthodologie révèle une distorsion majeure entre l’offre existante et les besoins des familles. La crise est structurelle. Le parc immobilier français est en situation de grave pénurie, tandis que les zones d’emploi ne produisent que de petites surfaces, studios ou deux-pièces, totalement inadaptées à l’accueil d’un enfant.
Le résultat de cette analyse est sans appel. Le blocage du marché immobilier et la contrainte d’espace expliquent, à eux seuls, jusqu’à 51 % du déclin de la fécondité observé ces dernières années.
Ce chiffre met en lumière un gouffre terrible entre les aspirations des citoyens et leur réalité quotidienne : alors que les Français souhaitent avoir 2,3 enfants en moyenne (source : étude INED 2024), ils se heurtent à un plafond de verre matériel qui fait s’effondrer la natalité réelle à seulement 1,56 enfant par femme en 2025. Ce fossé béant démontre que l’hiver démographique n’est pas le fruit d’un choix culturel ou d’un désintérêt pour la famille, mais bien la conséquence directe d’une asphyxie matérielle organisée.
La biologie du mètre carré
Plusieurs travaux de recherche confirment aujourd’hui ce lien direct entre béton et berceaux. Ils démontrent d’abord que le coût du logement agit comme une barrière infranchissable : parce qu’un enfant est, par définition, un « bien intensif en espace », l’envolée des prix du mètre carré a rendu le projet de naissance physiquement irréalisable pour une large part de la population.
Cet obstacle est particulièrement critique pour les jeunes adultes. L’accès précoce à la propriété entre 20 et 25 ans augmente la probabilité de fonder une famille de 32 %, alors qu’à l’inverse, l’étroitesse des logements actuels contraint 39 % des moins de 30 ans à reporter leur projet familial. Mais, au-delà de la surface brute, c’est la configuration même de l’habitat qui pèse sur la démographie. Le nombre de chambres s’avère en effet bien plus déterminant que le métrage total : le taux de fécondité bondit de façon spectaculaire dès lors qu’un foyer dispose de trois chambres plutôt que deux.
Le paradoxe français est ici frappant : tandis que les jeunes couples s’entassent dans des métropoles saturées de studios, 7,6 millions de résidences familiales sont aujourd’hui sous-occupées par des seniors qui n’ont aucune incitation économique à les libérer. L’enquête montre que, pour la moitié des ménages, la présence d’une chambre supplémentaire (la « nursery ») est le déclencheur psychologique essentiel pour passer du désir à la réalité.
Un choc d’offre de logements au service de la vie
Face à ce terrible péril démographique, le rapport de Bertrand Moine appelle à une rupture de paradigme. La solution ne viendra pas de simples primes à la naissance, mais d’une libération massive de l’espace par un traitement de choc réglementaire et fiscal.
Il faut construire massivement, non seulement en volume, mais en structure. Produire de grands logements familiaux là où se trouvent les emplois est 2,3 fois plus efficace pour la natalité que de multiplier les petites surfaces.
Afin d’obtenir ces nouveaux grands logements familiaux, supprimons les obligations de parking calculées par chambre, qui poussent les promoteurs à sacrifier les chambres familiales pour la rentabilité. En construisant grand en zone urbaine, on évite le renoncement lié aux temps de transport épuisants, autre frein majeur à la natalité.
La reconquête des berceaux passera également par l’abolition des « frictions fiscales », c’est-à-dire les droits de mutation. Aujourd’hui, racheter un logement plus petit est taxé à 8 %, forçant les seniors à brûler leur capital pour simplement réduire leur surface. En supprimant cette punition fiscale, nous permettrions aux aînés de libérer sereinement un stock immédiat de maisons et de grands appartements pour les jeunes couples.
Bertrand Moine rappelle en outre que l’empilement législatif actuel contribue à la pénurie structurelle. Il appelle à abolir l’encadrement des loyers, sujet que nous avons déjà abordé. Ce dispositif a en effet provoqué un effondrement de l’offre locative là où il a été appliqué (jusqu’à -57,5 % à Paris). En maintenant artificiellement les prix, on réduit la rentabilité et on pousse les bailleurs à retirer leurs biens du marché, au moment où les jeunes couples en ont le plus besoin.
L’auteur de l’étude suggère également de lever les interdictions liées au DPE. L’interdiction de louer les passoires thermiques (classe G puis F) menace de retirer pas moins de 1,1 million de logements du marché locatif privé. Bertrand Moine plaide pour des incitations à la rénovation plutôt qu’une politique d’exclusion, qui réduit drastiquement l’offre disponible en centre-ville.
L’hiver démographique n’est pas une fatalité, mais le fruit de nos choix politiques et culturels. Si les causes sont multiples, le logement représente un obstacle majeur. Pour que la France retrouve le chemin des berceaux, elle doit redonner à la jeunesse les moyens physiques de son ambition. Cela exigera une révolution de l’offre : retrouver le chemin des grues pour bâtir des logements adaptés, libérer la mobilité pour fluidifier le stock, et restaurer une liberté contractuelle garantissant la pérennité du marché locatif. Relancer la natalité, c’est d’abord déverrouiller les toits de la nation.
