Une offre locative divisée par quatre en seulement trois ans. Pour les classes moyennes et populaires, la capitale est désormais inaccessible. En figeant le présent, la sur-réglementation a rendu tout projet de transformation impossible… au seul bénéfice de quelques privilégiés.
À Paris, l’offre de logement locatif s’est effondrée de 74 % entre 2021 et 2024, créant une catastrophe sans précédent : un studio parisien reçoit désormais en moyenne 832 demandes de location. La France a mis en chantier seulement 272 000 logements en 2025, record historiquement bas, tandis que les mises en chantier ont chuté de 59 500 à 40 800 entre 2022 et 2025 en Île-de-France. L’encadrement des loyers, les interdictions liées au DPE et, désormais, le Plan Local d’Urbanisme Bioclimatique, voté en novembre 2024, forment une tenaille réglementaire qui achève de paralyser le marché. Le plus stupéfiant reste l’ivresse bureaucratique qui accompagne ce désastre : alors que les mises en chantier s’effondrent à des records historiquement bas, les édiles se félicitent bruyamment de la « vertu » de leurs décrets.
Cette cécité n’est d’ailleurs plus une exclusivité parisienne, elle devient une pathologie des métropoles françaises. De Montpellier, où Michaël Delafosse s’obstine dans l’encadrement des loyers, à Nantes, où les élus se gargarisent de nouveaux règlements restrictifs, une même idéologie malthusienne semble avoir saisi les mairies. Sous les atours d’une certaine vision de l’écologie, la Ville de Paris a signé l’arrêt de mort de l’offre immobilière privée. Ce PLU érige un corset normatif qui, sous prétexte de mixité sociale et de résilience climatique, organise méthodiquement la rareté et l’exclusion.
L’asphyxie par les quotas de logements sociaux
Le péché originel de ce PLU réside dans son mépris des mécanismes de l’offre. Pour faire chuter les prix dans une métropole en tension extrême, la solution est connue : construire massivement, haut et dense. Or le règlement actuel envisage une toute autre stratégie. Dès qu’une opération dépasse 500 m², elle doit désormais sacrifier entre 30 et 50 % de sa surface au logement social. Pour un investisseur, la rentabilité s’évapore instantanément.
Le plus redoutable reste le « pastillage » : plus de 800 adresses sont désormais ciblées par la Ville, qui peut y exiger jusqu’à 100 % de logement social. C’est une forme de nationalisation larvée : certains immeubles ont vu leur valeur chuter de 80 % du jour au lendemain. Le propriétaire perd la maîtrise de son bien, prisonnier d’une Mairie dont la dette explose et qui ne pourra jamais racheter ces biens au prix du marché.
L’urbanisme du vide
Le PLU bioclimatique ne bannit pas la densité par un décret brutal : il la rend techniquement toxique et économiquement suicidaire. Son arme la plus efficace est un acronyme administratif, le SELC (Espace Libre de Construction). Sous prétexte de laisser respirer le sol, la Mairie impose des quotas de vide qui explosent dès qu’une opération devient d’envergure.
Dès que l’on travaille sur une parcelle de plus de 3 500 m², le règlement exige de réserver entre 55 % et 60 % de la surface au vide. C’est un plafond mécanique qui transforme les gisements de logements en « gisements de sol nu ». Le paradoxe est tragique : Paris possède d’immenses emprises publiques — les grands hôpitaux (Pitié-Salpêtrière, Lariboisière), les campus de Jussieu, les casernes ou les faisceaux ferroviaires de la SNCF — qui sont les seuls lieux où l’on pourrait construire vite et fort sans léser le voisinage. Pour les hôpitaux, précisons l’enjeu : il ne s’agit pas ici de raser ces institutions mais d’en optimiser l’espace, d’en exploiter les délaissés fonciers et d’y densifier le bâti là où la place le permet. En soumettant ces sites stratégiques à la logique du « grand terrain = grand parc obligatoire », la Ville verrouille ses derniers réservoirs de croissance.
Pour mesurer l’ampleur du désastre, il faut oser une uchronie. Si le baron Haussmann se présentait aujourd’hui à l’Hôtel de Ville avec ses plans sous le bras, il serait éconduit comme un vulgaire « bétonneur ». L’ADN de Paris, cet îlot périmétral dense aux cours intérieures optimisées qui occupe traditionnellement les deux tiers du sol, est désormais illégal.
En exigeant de laisser la moitié de chaque terrain vide, en élévation comme en sous-sol, ce règlement brise net la morphologie de la « ville-bloc » pour lui substituer un urbanisme de la fragmentation. Si ces règles avaient régi le XIXe siècle : près d’un îlot parisien sur deux n’aurait jamais obtenu son permis de construire. Et l’offre de logements aurait été amputée d’un tiers sur les emprises massives qui font la grandeur de la capitale.
Paris ne serait pas cette métropole vibrante que le monde nous envie, mais une collection de bâtiments isolés émergeant de zones de « pleine terre » imposées. En sanctuarisant le vide au nom d’un idéal contemplatif, la Mairie administre la rareté. Si ces règles avaient existé en 1850, Haussmann n’aurait été qu’un paysagiste de banlieue, et Paris, un grand village étouffé sous ses propres jardinets.
Le sabotage par la complexité
Chaque mètre carré devient un véritable casse-tête d’ingénieur. Végétaliser les toits ? L’obligation impose un tel poids de terre qu’il faut renforcer toute la structure du bâtiment, pour un coût prohibitif. Planter des arbres ? Les distances imposées par rapport aux façades se transforment en interdictions de construire déguisées.
Additionnées, ces exigences techniques, paysagères et morphologiques créent une barrière à l’entrée froide et simple : la petite et moyenne propriété n’a ni la surface financière ni la capacité juridique pour absorber ce degré d’incertitude, d’itérations et d’aléas. Seuls les opérateurs capables de porter des années d’études, de négociations et de surcoûts — et donc de sortir du produit très haut de gamme — survivent.
On n’est plus dans l’urbanisme mais dans un cahier des charges punitif. L’écologie réglementaire produit ce paradoxe cruel : on optimise des opérations qui ne verront jamais le jour.
L’écologie à l’envers
L’ironie est mordante : ce plan trahit les principes mêmes de l’écologie rationnelle. Le levier le plus puissant de la décarbonation est la densité. Un Parisien qui marche ou prend le métro pollue bien moins qu’une famille exilée en deuxième couronne, dépendante de la voiture. Le mécanisme des « espaces à libérer » (EAL) est, à cet égard, éloquent : il condamne toute extension sur des emprises existantes, actant leur démolition future pour « verdir » le sol.
En verrouillant les emprises publiques, les dents creuses et en empêchant les surélévations, la Mairie encourage mécaniquement la bétonisation des terres agricoles à 50 kilomètres de là. Sous un vernis de chlorophylle, c’est un égoïsme municipal antisocial qui s’exerce.
En administrant ainsi la rareté, la Mairie fracture Paris en 2 mondes : d’un côté, les bénéficiaires d’un logement social captif ; de l’autre, les détenteurs de fortunes capables de s’offrir le très rare résiduel privé.
Un véritable plan bioclimatique libéral embrasserait une tout autre philosophie : il simplifierait drastiquement les 271 pages de ce règlement, libérerait le potentiel des immenses emprises publiques et substituerait aux quotas confiscatoires des incitations à bâtir dense afin de faire baisser naturellement les prix. Pour restaurer le pouvoir d’achat immobilier et soigner le climat, le remède est connu : il faut des grues, de la densité et de la liberté. Sans un revirement radical, Paris ne sera bientôt plus qu’un décor végétalisé pour une ville qui a cessé de battre, un musée de la bonne conscience pétrifié dans son malthusianisme vert.
